原状回復工事の基本を解説！費用をおさえてスムーズに移転完了させるポイント

業務拡大やコスト削減など、さまざまな理由でオフィスを移転する企業があります。移転の際に課題となるのが原状回復工事です。

原状回復工事は契約書に記載されており、賃貸契約においては借主の義務でもあります。しかし、原状回復工事の費用は借主負担になるほか、オーナーや周辺に入居する他社との兼ね合いもあり、トラブルを防ぐには基礎知識や相場の把握が欠かせません。

そこで、本記事では原状回復工事の基本やかかる費用、工事の負担や担当者の労力をおさえるポイントまでわかりやすく解説します。オフィスの移転業務を担当される方はぜひ参考にしてください。

オフィスの原状回復とはオフィスから退去する際に、入居時の状態に戻すための工事を指します。借主の義務として借地借家法や民法において定められているものでもあります。

原状回復の範囲は契約内容によって異なり、また経年劣化による損耗は対象外となります。まずは、オフィスの原状回復の基本をご紹介します。

◾️オフィスの原状回復が必要な範囲

オフィスの原状回復は契約内容によって異なりますが、基本的に次のような範囲で必要になります。

• 壁や天井、床の汚れなどのクリーニング
• 持ち込んだ家具や備品などの撤去
• 入居の際に施工したカーペットやパーテーションの撤去
• 電気・電話配線の撤去
• 増設・造作物の撤去
• 看板などの撤去
• 天井ボード・壁紙の張り替え

オフィスを入居時の状態に戻すため、クリーニングや持ち込んだものの撤去が必要です。

◾️経年劣化への対応は契約内容によって異なる

オフィスの経年劣化に対し原状回復が必要かどうかは、賃貸の契約内容によって異なります。

オフィスにおける経年劣化とは、年数が経過することで生じる建物の変化を指します。例えばゴムや金属、木材などが、空気や太陽光によって劣化・変色することです。

民法621条によれば、借主の側に原状回復義務は発生しません。しかし621条は任意規定と考えられているため、当事者間での契約により変更が可能と広く解釈されています。原状回復の対象に経年劣化を含めた特約の定めがある場合、借主は対応しなければなりません。

参考：e-Gov法令検索「民法 第六百二十一条（賃借人の原状回復義務）」

工事区分はA工事、B工事、C工事の3種類あります。工事の対象となる躯体（床や壁、梁など建物の構造を支える骨組）や設備によって異なるため、自社でおこなう工事はどの区分に当たるかどうかを確認しましょう。

A工事、B工事、C工事の違いは次のとおりです。

A工事、B工事、C工事のいずれに該当するかによって原状回復から退去までの重要なプロセスの責任の所在が異なるため、事前に自社の工事範囲を確認し、工事区分を明らかにしておきましょう。

工事区分については次の記事で詳しく解説しています。あわせて参考にしてください。

A工事・B工事・C工事の違いとは？区分別の特徴から確認事項までわかりやすく解説

原状回復工事は、オフィスの規模が大きくなるほどかかる費用も増える傾向にあります。費用の目安は次の表をご覧ください。

上記の表にあてはめると、一例として50坪のオフィスであれば250万円～450万円の費用がかかる計算になり、大きな出費になることがわかります。

面積が広いほど電気の配線や空調など各種設備や工事が複雑になるため、坪単価も高くなりがちです。また、企業によっては従業員が使いやすいように、増設や改装をしているケースも少なくありません。手を加えた箇所が多ければ、工事箇所も増え、費用増につながります。

オフィスの原状回復の流れと、それぞれの段階でおこなうべきタスクを見ていきましょう。

◾️オフィスの賃貸契約書を確認する

まずは賃貸契約書を確認しましょう。賃貸契約書には原状回復の範囲や条件、経年劣化などへの対応の要不要が記載されているため、具体的にどのような工事をおこなうのかを決めるために欠かせません。明確に把握しておかないと、工事発注後に変更が必要になったり、想定より工事範囲が増えて予算をオーバーしてしまったりする可能性もあります。

また、解約予告期間も賃貸契約書で確認しましょう。解約予告期間とは、借主が賃貸物件を解約・退去する際の事前報告（解約予告）をおこなうための期間です。解約予告期間は、急な退去で貸主の賃貸収入が突然途絶えるような事態自体を防ぐために設けられているもので、一般的には退去日の6ヶ月前とされています。

賃貸契約書には解約に際して必要な条件や義務が記載されています。原状回復を実施し、トラブルなくスムーズに実施するためにも、まずは賃貸契約書をよく確認することが大切です。

◾️工事業者による調査・見積もり

賃貸契約書に沿って必要な工事を把握したら、実際に工事業者を選定します。賃貸契約書で業者が指定されている場合はその業者へ問い合わせましょう。もし、特に指定されていなければ自社で選定して構いません。

オフィス規模や時期によっては、実際の工事が想定より長くかかる可能性もあるため、業者の選定や問い合わせは早めにすると良いでしょう。

業者に問い合わせをしたあとは、現地調査に訪れた業者に立ち会い、正確な見積もりを出してもらいます。調査をしやすいように、間取りや内部の状態について、詳細に伝えられるよう準備しておきましょう。

業者と相談のうえ、工事範囲の決定もおこないます。原状回復の義務がない部分まで工事してしまうと余計な費用がかかり、オーナーとのトラブルになる懸念もあります。賃貸契約書や原状回復のガイドラインをもとに、どこまで工事をするかの擦り合わせが必要です。

最後に、スケジュールの確認も忘れてはいけません。特に、オフィスビルでは他の企業が営業している時間は工事ができないケースがあります。引越し時期までに工事が完了できるよう、余裕のあるスケジュールを策定しましょう。

◾️原状回復工事の発注・着工

費用や工事範囲、スケジュールなどを業者と確認し、問題がなければ正式に原状回復工事を発注します。オフィスを移転し、テナントの内部を空にしたら工事開始です。

着工後～工事完了までの間は、定期的に状況を確認しに行きましょう。工事状況を確認しておくと、発注内容と実際の工事内容が異なったというトラブルを防げます。

また、電気や電話および空調の配線、水回りなど、工事が完了すると隠れてしまい、外からでは確認できなくなる場所もあります。間違いを起こさないためにも、工事中にこれらの場所をチェックしておきましょう。

もし余裕があれば、完了直前に念のためオーナーに立ち会いを依頼するのも良い方法です。工事が完了してからミスが発覚すると、大きなトラブルになる可能性や追加費用がかかることもあるため、完了前の段階でオーナーにも確認してもらいましょう。

◾️原状回復工事の完了後に引き渡し

原状回復工事が完了したあとは、引き渡しの前に最終チェックをおこないましょう。工事に不足のある部分が発生する、工事内容に相違があるといったリスクに対応するため、物件の貸主や管理会社が立ち合いのうえでチェックすることが大切です。

原状回復工事の成果に対し貸主や管理会社の了承が得られない場合、追加工事が発生する可能性があります。「原状回復工事ができていない」といったトラブルを防ぐためにも、物件は引き渡し前に貸主と管理会社が納得できる状態にしておきましょう。

物件の原状回復が、貸主・管理会社の納得のうえで完了したのち、引き渡しをおこないます。カギなどの返却や書面の手続きなどをおこない、オフィス退去に関するタスクを完了させましょう。

オフィスの原状回復を滞りなく進めるために、おさえておくべきポイントをご紹介します。

◾️ 原状回復の範囲は契約内容に従う

原状回復をどこまでおこなうのかは、契約書の内容を確認しましょう。契約書には工事をおこなうべき範囲や指定された施工業者はあるのかなど、重要事項が明記されています。

先述した通り、オフィスの原状回復では基本的に賃借人がすべて負担します。しかし、マンションオフィスやSOHO物件の場合、居住用賃貸住宅と同等の原状回復で良いケースもあります。かかる費用も大きく変わってくるため、原状回復の範囲は事前確認が必須です。

◾️引き渡しまでの期間に余裕をもって工事を依頼する

工事に必要な期間は、100坪程度のオフィスで1ヶ月が目安です。引き渡しの時期から工事期間をふまえて逆算し、余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

工事期間は予定よりずれこむ可能性があります。例えば、工事が必要な範囲が広いケースや、オフィスビルで工事可能な時間帯や曜日に制限があるケースなどは、予定通りに進まず遅れやすいため注意が必要です。また、着工後に生じたトラブルへの対処が必要になる可能性も考慮した方が良いでしょう。

万が一、工期が延びて引き渡しが遅れてしまうと、新しい入居者が予定どおりに入居できず、遅延損害金を請求される恐れもあります。また、引き渡しまでは自社が借りているため、期間が延びると賃料が発生してしまうのもデメリットです。

ほかにも、工期に余裕がないと、人手や資材の調達のために追加の費用がかかることも考えられます。このようなリスクを回避するためにも、早めの業者選定や発注が大切です。

◾️原状回復工事の範囲をオーナーと交渉する

原状回復の工事のうち、C工事だけは業者選定をオーナー側ではなく自社でできるため、B工事ではなくC工事にできないかオーナーと交渉してみましょう。

A工事とB工事は建物への影響を考慮し、オーナー側が業者選定をおこなうことになっています。一方、C工事だけは建物や他の入居者には影響を与えない、比較的簡単な工事内容になっており、業者選定は借主に任されています。

オーナーからC工事にする許可を得られれば、相見積もりによって費用の安い業者を自社で選定できるため、原状回復工事のコストを下げられます。

また、オーナーとの交渉には工事範囲のすり合わせの目的もあります。工事をする際、本来は原状回復工事の対象外であるはずの共有部分の工事（A工事）まで、B工事としておこなわれるケースがあります。この場合、A工事相当の費用負担はオーナー側がするべきですが、B工事に含まれると借主が支払わなくてはなりません。

このようなトラブルを防ぐために、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、どこまで工事すべきかについてオーナーや業者と交渉し、明確にしておきましょう。

◾️複数の工事業者で相見積もりをとる

自社で工事業者を選べるC工事では、必ず相見積もりをおこないましょう。複数社から見積もりを取ると、原状回復工事の相場感がわかります。

見積もりを依頼したのが一社だけでは、極端に高かったり安かったりする金額で提示されたとしても相場がわからずに判断できません。複数社に依頼して平均を取れば、業者から提示された額が妥当かどうかわかります。

見積もりは基本的にどの業者でも無料で実施しています。依頼する会社は多いほど相場算出の精度が上がりますが、多すぎても対応に手間がかかるため、3～4社に絞るのが理想的です。

◾️工事業者の閑散期に移転をおこなう

繁忙期を避け、業者の余裕がある時期に移転や原状回復工事を済ませると、費用をおさえられ、トラブルのリスクも下げられます。

一般的な工事業者の閑散期は5～8月です。1～4月は、3月の決算や4月の新年度に向けてオフィス移転が増えやすい時期なので、繁忙期にあたります。また、決算や年末に差しかかる9～12月も避けたほうが良いでしょう。

5～8月であれば比較的余裕を持って工事を進められるほか、業者側も人手や機材などを確保しやすく、割り増し料金がかかる可能性も少なくなるでしょう。

万が一工事中にトラブルがあったとしても、閑散期であれば他の工事が詰まっていて対処が遅れる等といった心配も少ないでしょう。他の工事が少ない時期であれば、希望通りのスケジュールで施工してもらえる可能性が高くなります。

このように、閑散期の工事依頼にはさまざまなメリットがあります。引き渡し予定日まで余裕を持ち、閑散期を狙ってスケジュールを組みましょう。

◾️入居時に支払った保証金を活用する

原状回復工事の費用をおさえるには、支払い済みの保証金を原状回復工事の支払いに充てるのが有効です。

保証金はオフィスに入居する際に支払いを求められるもので、退去する際には基本的に全額返還されます。物件にもよりますが、賃料約3～12カ月分の保証金を支払うケースが多いため、返還されればある程度まとまった資金を入手可能です。保証金を工事費に充てれば、保証金だけでは足りなかったとしても追加の出費をおさえられます。

なお、賃貸契約によっては保証金を返還するのではなく、オーナーが原状回復工事に充てる旨が契約書に記載されています。この場合、原状回復工事の施主は借主ではなくオーナーになるため、業者の選定や発注などもオーナー側の責務です。

ただし、工事費用と相殺して余った保証金がかえってこないケースもあるため、トラブルにならないよう、オーナー側が保証金を使用して工事をする場合は自社でも見積もりを取り、費用が妥当か確認しておきましょう。

◾️オフィス移転向けの補助金・助成金を活用する

オフィス移転にあたって原状回復工事を依頼するのであれば、国や自治体の補助金あるいは助成金を申請できます。

具体的には、「事業再構築補助金」や「事業承継・引継ぎ補助金」などがあげられます。「事業再構築補助金」は、新型コロナウイルス感染症の影響を鑑みて、事業転換や業態転換などを図る企業が利用できる補助金です。また、「事業承継・引継ぎ補助金」は事業を次世代に承継する際に使用できます。

いずれも中小企業・小規模事業者向けの補助金ですが、事業刷新やテレワークへの移行などによるオフィス移転にも利用できる可能性があるため、要件を満たしているか確認してみてください。ほかに、自治体でも独自の補助金や助成金制度を設けていることがあります。

これらの補助金や助成金を活用できれば、原状回復工事費用をおさえるのに役立ちます。見積もり時に、補助金や助成金を使用したい旨を業者に伝え、どの程度自社の負担を軽減できるのか試算してみましょう。

◾️オフィス移転サービスを活用する

オフィス移転にあたり、自社の従業員の負担が大きいようであれば、必要に応じてオフィス移転サービスを活用すると人件費や従業員の負担をおさえられます。オフィス移転サービスは、依頼主の希望に応じて原状回復工事や引越し先の物件選定、引越し作業、新オフィスのレイアウトなど、オフィス移転に関するあらゆる業務を代行するものです。

オフィス移転サービスによるトータルサポートがあれば、内装や電気など場所ごとに工事業者を選定・発注する手間や、全体のスケジュール進行管理の負担などが大幅に削減されます。どこまで依頼できるかはサービスによるので、自社でサポートしてもらいたい内容に対応するか確認しましょう。

アイリスチトセでも、新オフィスでの業務開始までトータルにサポートするオフィス移転サービスを提供しています。アイリスチトセの強みは、家電やOA機器、インテリア、オフィス家具、教育設備まで幅広く手がけるアイリスグループならではの総合力です。移転を代行するだけでなく、1社1社の個性にあわせて、より働きやすいオフィスづくりを提案します。

無料相談も実施しているので、オフィス移転を検討している担当者の方はぜひご利用ください。

アイリスチトセのオフィスサービスはこちら

最後に、原状回復工事にあたり事前に知っておきたいポイントや、よくある疑問について解説します。

◾️原状回復工事の支払いタイミングはいつ？

支払いのタイミングは業者によって異なるため、見積もり時点で業者に確認しておくと良いでしょう。工事前に全額支払いが必要なケースもあれば、工事前と工事完了後で半金ずつ支払うケースもあります。

また、発注時の契約書にも支払い時期が必ず記載されています。契約書に記載されている内容が正式になるため、契約前に問題ないか確認しておきましょう。

◾️原状回復工事の勘定科目は？

原状回復工事の会計処理の際、勘定科目は「修繕費」として計上します。借方にはかかった費用を、貸方には自社の普通預金や、相殺のための保証金あるいは敷金を記入しましょう。一括で計上して構いません。

例として、原状回復工事に100万円がかかり、普通預金口座から費用を支払った場合の記載方法は次のとおりです。

もし、当初の敷金を超える原状回復工事の費用がかかったら、修繕費ではなく「特別損失」として計上できる可能性があります。適用できるかは税務署の判断によるので、管轄の税務署に見積もり時点で問い合わせておくと良いでしょう。

オフィス移転や原状回復工事に伴う不用品の処分や引越し費用は、雑費として計上できます。金額が大きいときは、支払手数料として処理しましょう。

オフィスを入居時の状態に戻して貸主に返す原状回復は、法律で義務付けられています。原状回復が必要な範囲は契約内容により異なりますが、持ち込みをしたものの撤去やクリーニングは必須となっていることが多いです。

こうしたオフィスの原状回復にかかる費用相場は、オフィスの規模によります。坪数の広いオフィスや損傷が大きい場合は、高くなる傾向にあります。

オフィスの原状回復を進める際には、余裕のあるスケジュールで工事を依頼したり、専門家に相談したりすることが重要です。特に、トラブル回避のため、不安な点がある場合は専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

アイリスチトセでは原状回復工事やオフィス移転をサポートしています。年間1,000件以上の移転実績・改修実績もあり、旧オフィスの退去から新オフィスへの移転までトータルでサポートいたします。Webサイトから問い合わせを受け付けていますので、オフィス移転をご検討の際はぜひお気軽にご相談ください。

アイリスチトセのオフィスサービスはこちら

オフィス移転に関する詳細はこちらの記事でも解説しています。