オフィスの原状回復の基本ルールとは？費用相場から成功させるポイントまで

オフィスを移転する際の原状回復は法律で義務付けられています。賃借人である企業が原状回復を行うことは決定事項のため、事前に原状回復の範囲や費用相場を知っておきたいところです。

本記事では、これからオフィスの移転を検討している企業向けに、原状回復の基本や注意点などを紹介します。問題なく進めるコツや費用をおさえるポイントも解説するので、スムーズなオフィス移転のためにぜひ参考にしてみてください。

オフィスの原状回復とは、オフィスを入居時の状態に戻して貸主に返すことです。賃借人の義務として民法にも明文化されています。

本章ではオフィスの原状回復の基本を紹介します。

■オフィスの原状回復が必要な範囲

オフィスの原状回復は契約内容によって異なりますが、基本的に次のような範囲で必要になります。

・壁や天井、床の汚れなどのクリーニング
・持ち込んだ家具や備品などの撤去
・カーペットやパーテーションの撤去
・電気・電話配線の撤去
・増設・造作物の撤去
・看板などの撤去
・天井ボード・壁紙の張り替え

オフィスを入居時の状態に戻すため、クリーニングや持ち込んだものの撤去が必要です。

■経年劣化への対応は契約内容によって異なる

オフィスの経年劣化に対し原状回復が必要かどうかは、賃貸の契約内容によって異なります。

オフィスにおける経年劣化とは、年数が経過することで生じる建物の変化を指します。例えばゴムや金属、木材などが、空気や太陽光によって劣化・変色することです。

民法621条によれば、借主の側に原状回復義務は発生しません。しかし621条は任意規定と考えられているため、当事者間での契約により変更が可能と広く解釈されています。原状回復の対象に経年劣化を含めた特約の定めがある場合、借主は対応しなければなりません。

参考：e-Gov法令検索「民法 第六百二十一条（賃借人の原状回復義務）」

経年劣化へ対応しなければならない時の特約の内容

民法621条ではオフィスの借主に経年劣化の原状回復義務は存在しませんが、契約時の特約に経年劣化にも対応しなければならない旨の記載がある場合は、経年劣化分も修繕して貸主に物件を返却する必要があります。

経年劣化を含んだ原状回復の特約には、次のような文言が加わっているケースが考えられます。

• 民法の規定にかかわらず義務を負うことを定めた文言
• 原状回復対象の損傷に賃借物の経年変化を含む旨の追記
• 原状回復対象の損傷に通常使用によって生じた損耗を含む旨の追記

自社で契約している賃貸オフィスの契約内容をチェックし、上記のように経年劣化への対応義務を定めた文言を含む特約がないかどうかを確認しておきましょう。特約で義務付けられている場合、原状回復工事には経年劣化への対応を忘れず盛り込むことが大切です。

オフィス移転の計画を立てるにあたって、原状回復にかかる費用や日数を把握しておくことは重要です。本章では、オフィスの原状回復にかかる費用相場と期間を紹介します。

■オフィスの原状回復の費用相場

原状回復費用はオフィスの広さや損耗具合などそれぞれのケースによって異なります。基本的には規模が大きいほど、また手を入れた箇所が多いほど高くなる傾向にあります。

たとえば、30坪の小規模オフィスと100坪の大規模オフィスにおける原状回復の費用相場は、次の通りです。

■原状回復にかかる期間の目安

原状回復にかかる工事期間の目安は、100坪程度のオフィスで1ヶ月程度です。ただし、内装などを大幅に変更している場合や損傷が激しい場合は、それに伴いかかる期間も長くなります。余裕をもったスケジュールを組むようにしましょう。

オフィスの原状回復の流れは次のとおりです。

1. オフィスの賃貸契約書を確認
2. 原状回復工事の見積もり・発注
3. オフィスからの退去
4. 原状回復工事の完了と引き渡し

それぞれの段階のタスクを見ていきましょう。

■オフィスの賃貸契約書を確認

まずは賃貸契約書を確認しましょう。賃貸契約書には原状回復の範囲や条件が記載されているため、具体的にどのような工事をおこなうのかを決めるために欠かせません。経年劣化などへの対応の要不要を特約から確認することも大切です。

また、解約予告期間も賃貸契約書で確認しましょう。解約予告期間とは、借主が賃貸物件を解約・退去する際の事前報告（解約予告）をおこなうための期間です。解約予告期間は、急な退去で貸主の賃貸収入が突然途絶えるような事態自体を防ぐために設けられているもので、一般的には退去日の6ヶ月前とされています。

賃貸契約書には解約に際して必要な様々な条件や義務が記載されています。原状回復を実施し、トラブルなくスムーズに実施するためにも、まずは賃貸契約書をよく確認することが大切です。

■原状回復工事の見積もり・発注

賃貸契約書で原状回復工事の内容を具体的に決定したあと、実際に工事を依頼する業者の見積もりをおこないましょう。見積もりを依頼したのち、工事内容やサービス、サポート、費用などの要素に納得できたならば契約を結び発注をおこないます。

しかし、原状回復工事を依頼する業者を、自社で選ぶことができないケースも存在します。管理会社や貸主が指定した業者がいる場合には、当該業者に依頼をおこなう必要があるためです。指定業者は主に入居時の契約書で指定されているため、書面を確認しましょう。

業者が指定されているケースと自分たちで見つけて依頼するケースのどちらかになるかは、原状回復工事の工事区分によって異なります。A工事、B工事、C工事の3区分のどれにあたるかによって、それぞれで貸主と借主のおこなうことも変わります。詳しくは「原状回復工事の工事区分について」で解説します。

■オフィスからの退去

原状回復工事の予定が決まり次第、退去に向けた準備を進めましょう。引き渡し予定日までに原状回復の工事が完了できるようにすることが大切です。退去して新しいオフィスにすぐ入居できるよう、移転先の工事も同時並行で進行し、完了させておくようにしましょう。

原状回復工事にかかる期間はオフィスの規模によって変わりますが、概ね2週間から1ヵ月程度の時間がかかるとされています。オフィスを空けないと工事もできないため、引越し作業にかかる時間も加算して考えることが必要です。

移転先として新しいオフィスが必要な場合には、物件探しやレイアウトの検討、オフィス家具の選定や発注などのタスクが別途発生します。オフィス移転の流れをより詳しく知りたいという方は、次の記事もご覧ください。

オフィス移転の流れと行うべき手続きを解説！実用的なチェックリスト付き！

■原状回復工事の完了と引き渡し

原状回復工事が完了したあとは、引き渡しの前に最終チェックをおこないましょう。工事に不足のある部分が発生する、工事内容に相違があるといったリスクに対応するため、物件の貸主や管理会社が立ち合いのうえでチェックすることが大切です。

原状回復工事の成果に対し貸主や管理会社の了承が得られない場合、追加工事が発生する可能性があります。「原状回復工事ができていない」とクレーム・トラブルが発生する恐れを防ぐためにも、物件は引き渡し前に貸主と管理会社が納得できる状態にしておきましょう。

物件の原状回復が、貸主・管理会社の納得のうえで完了したのち、引き渡しをおこないます。カギなどの返却や書面の手続きなどをおこない、オフィス退去に関するタスクを完了させましょう。

工事区分はA工事、B工事、C工事の3種類あります。工事の対象となる躯体（床や壁、梁など建物の構造を支える骨組）や設備によって異なるため、自社でおこなう工事はどの区分に当たるかどうかを確認しましょう。

A工事、B工事、C工事の違いは次のとおりです。

A工事、B工事、C工事のいずれに該当するかによって原状回復から退去までの重要なプロセスの責任の所在が異なるため、事前に自社の工事範囲を確認し、工事区分を明らかにしておきましょう。

工事区分については次の記事で詳しく解説しています。あわせて参考にしてください。

A工事・B工事・C工事の違いとは？区分別の特徴から確認事項までわかりやすく解説

オフィスの原状回復を滞りなく進めるために、おさえておくべき6つのポイントを紹介します。

1.原状回復の範囲は契約内容に従う
2.可能な限り保証金で原状回復の費用を相殺させる
3.原状回復の費用は相見積もりで妥当性を判断する
4.余裕のあるスケジュールで工事依頼する
5.最新の法律内容をチェックする
6.不安なことは専門家に相談する

■1. 原状回復の範囲は契約内容に従う

原状回復をどこまで行うのかは、契約書の内容を確認しましょう。契約書には工事を行うべき範囲や指定された施工業者はあるのかなど、重要事項が明記されています。

先述した通り、オフィスの原状回復では基本的に賃借人がすべて負担します。しかし、マンションオフィスやSOHO物件の場合、居住用賃貸住宅と同等の原状回復で良いケースもあります。かかる費用も大きく変わってくるため、原状回復の範囲は事前確認が必須です。

■2. 可能な限り保証金で原状回復の費用を相殺させる

入居時に支払った保証金を原状回復の費用に充てられないか確認しましょう。保証金は基本的に全額返還されるものです。原状回復の費用と相殺できれば、仮に不足があっても持ち出す金額は全額用意するよりも少なくてすみます。

保証金に関しては、金額が差し引かれていたり、返還が行われなかったりするトラブルにあう可能性があります。どのような契約になっているのか確認し、不明点があった際はオーナーや管理会社に問い合わせましょう。

■3. 原状回復の費用は相見積もりで妥当性を判断する

工事費用は一社の見積もりだけで判断せず、別の業者へも見積もり依頼をするのがおすすめです。2社以上で比較すれば、工事内容や費用が適切かを判断しやすくなります。

依頼できる業者を指定されていることがありますが、その場合も相見積もりをとったほうが良いでしょう。金額が妥当かを判断できなければ、損をするかもしれません。

最新の相場や必要な工事内容を把握したうえで、もし見積もりが見合ってない場合は施工業者に問い合わせましょう。

■4. 余裕のあるスケジュールで工事依頼する

原状回復の工事は、スケジュールに余裕を持って依頼することが重要です。オフィスの状態によっては長期間かかる可能性もあり、退去日までに工事が終わらなかった場合は追加で賃料の支払いが発生してしまいます。

また、新年度や決算期などオフィス移転を検討する企業が増える時期は、工事を依頼した後すぐに着手してもらえないかもしれません。余分な出費を減らすためにも、施工業者とよく相談のうえで余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

■5. 最新の法律内容をチェックする

退去時の最新の法律内容も確認しておきましょう。入居してから退去するまでに法律が変わっている可能性があります。近年においては、オフィスの原状回復に関する民法が2020年4月に改正されました。

新しいオフィスと契約する際は、最新の法律が適用されます。また、退去予定のオフィスにおいて、改正された法律の施行後に契約更新を行っていた場合も同様です。余計なトラブルを回避するためにも、必ず最新の法律内容を把握しておきましょう。

■6. 不安なことは専門家に相談する

オフィスの原状回復について不明点がある場合は、弁護士や法律事務所など専門家への相談がおすすめです。なぜなら、過去に原状回復に関して貸主とのトラブルで裁判にまで発展した事例があるためです。知識や経験が乏しい状態で対応すると、大きなトラブルに見舞われる可能性があります。

相談だけであれば無料の法律事務所もあります。不安な点がある場合は、企業内で独自に判断せず、オフィスの原状回復に詳しい専門家へ相談しましょう。

オフィス移転においての節約ポイントを4つ紹介します。移転費用のコスト削減にもつながるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

■1. 保証会社を通して新規契約の敷金を減額

賃借人の保証人を代行する保証会社のサービスを使うと、移転先オフィスの敷金を減額できる可能性があります。物件にもよりますが、保証会社の方でオフィスのオーナーと条件を交渉してくれるためです。

オーナー側にも、物件の競争力がアップして空室リスクを避けられるなどのメリットがあるため、敷金の減額を受け入れてくれる可能性があります。

また保証会社によっては、原状回復義務や保証委託料の免除も交渉してくれるため、大幅になコスト削減が期待できます。

■2. 仲介手数料の値下げ交渉

新しいオフィスを借りる際に必要な仲介手数料は値下げ交渉が可能です。

仲介手数料は上限が「賃料の1ヶ月分＋消費税」と法律で定められていますが、これはあくまでも上限の金額です。借主が承諾しない場合は、0.5ヵ月分にしなければならないルールがあります。

また仲介手数料は貸主からも徴収できるため、仲介業者によっては借主から仲介手数料を取らないケースもあります。まずは交渉を持ちかけてみましょう。

■3. 引っ越し業者依頼の必要有無を検討

荷物が少ない場合は、引っ越し業者を利用しないという手段も検討できます。社員だけで移転作業ができるようなら、業者にかかる費用を削減できます。

ただし、社員総出で1日以上かかりそうな引っ越しの場合は、大きなトラックが必要になったり、人件費がかかりすぎたりするため、業者へ依頼した方がお得です。

引っ越し業者に依頼する際は、複数社で見積りをとり、金額やサービス内容を比較して選ぶようにしましょう。

■4.家具や什器の廃棄費用は事前にチェック

オフィスで使用していた什器や家具の扱いも検討しておく必要があります。移転先に移設するのか廃棄するのかをコスト面から判断するためには、事前に廃棄費用を把握しておくと良いでしょう。

廃棄費用の相場は、次の通りです。

什器や家具の量が多くなるほど、廃棄費用は高くなる傾向にあります。

移設しない什器の中でまだ使えそうな物がある場合は、廃棄ではなく買取の選択肢も選べます。買取であれば廃棄にかかる費用をおさえられるだけでなく、売却益も得られます。

家具や什器の扱いは、トータルのコストを考えたうえで判断することが大切です。

オフィス家具の廃棄方法に関する詳細はこちらの記事でも解説しています。

オフィスの原状回復をおこなう際、とくに注意したいのは次の2点です。

• 国土交通省の原状回復ガイドラインは居住用物件向け
• 原状回復工事の時間や曜日は指定できないケースがある

主に、オフィスという商用賃貸ならではの事情や、工事に付随する問題となります。それぞれの詳細を見ていきましょう。

■国土交通省の原状回復ガイドラインは居住用物件向け

原状回復に関しては、国土交通省がトラブル防止のためのガイドラインを作成しています。しかし、このガイドラインはあくまで、法人ではなく個人の居住用物件を想定したものであることに注意しましょう。

このため、オフィスの賃貸契約では、ガイドラインの内容をそのまま適用できるとは限りません。加えてガイドラインそのものには法的拘束力も存在せず、原状回復の内容に関しては入居時の契約内容や特約が最優先事項となります。

ガイドラインは原状回復の費用負担のあり方についての一般的な基準としては用いることができますが、オフィスに関してはあくまで基準に過ぎないことを意識しておきましょう。原状回復をおこなう際には、まずは契約書を確認することが大切です。

※参考：国土交通省「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」

■原状回復工事の時間や曜日は指定できないケースがある

原状回復の工事では音や振動が発生するため、同じビルに入居している別のテナントや近所に影響が出てしまいます。そのため、原状回復工事を実施する時間帯や曜日は貸主や管理会社によって限定される可能性があることに留意しましょう。

たとえば、平日の日中に工事をおこなうと営業中の別フロアに迷惑がかかってしまう場合には、休日限定での工事となる可能性が高まります。休日も営業するタイプのビルでは更に日程や時間帯の制限が厳しくなる恐れもあるでしょう。

加えて、指定される時間帯や曜日と依頼する業者の都合が合わず、想定期間内に工事が終わらない可能性も想定しておきましょう。思い通りのスケジュール調整ができないリスクに備え、引き渡し予定日は可能な限り余裕をもって設定しておくことが大切です。

オフィスを入居時の状態に戻して貸主に返す原状回復は、法律で義務付けられています。原状回復が必要な範囲は契約内容により異なりますが、持ち込みをしたものの撤去やクリーニングは必須となっていることが多いです。

こうしたオフィスの原状回復にかかる費用相場は、オフィスの規模によります。坪数の広いオフィスや損傷が大きい場合は、高くなる傾向にあります。

オフィスの原状回復を進める際には、余裕のあるスケジュールで工事を依頼したり、専門家に相談したりすることが重要です。特に、トラブル回避のため、不安な点がある場合は専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

アイリスチトセでは原状回復工事やオフィス移転をサポートしています。年間1,000件以上の移転実績・改修実績もあり、旧オフィスの退去から新オフィスへの移転までトータルでサポートいたします。Webサイトから問い合わせを受け付けていますので、オフィス移転をご検討の際はぜひお気軽にご相談ください。

オフィス移転に関する詳細はこちらの記事でも解説しています。