A工事・B工事・C工事の違いとは？区分別の特徴から確認事項までわかりやすく解説
オフィスレイアウト・デザイン・設計
テナントは、入退去時に内装工事や原状回復工事が必要です。工事内容や場所によってA工事・B工事・C工事の3種類に区分されており、それぞれ誰が工事業者を指定するのかや費用負担先などが異なります。
一方で、内装工事を検討しているテナントの賃借人においては、具体的な工事区分の違いをしっかり理解できておらず、どの業者に依頼すべきなのか判断に困っている方は少なくありません。
そこで本記事では、A工事・B工事・C工事の違いから費用の適切な削減方法まで詳しく解説します。工事を検討する際だけではなく、新たにテナントを借りる際にも役立つ知識となるので、しっかり確認しておきましょう。
目次
A工事・B工事・C工事の違いをわかりやすく解説
最初に、A工事・B工事・C工事の違いを解説します。
| 項目 | A工事 | B工事 | C工事 |
| 対象工事 | 【共有部分で建物の躯体がメイン】
|
【テナント内の専有部分で建物全体に影響を及ぼすもの】
|
【専有部分のうち建物全体に影響を及ぼさないもの】
|
| 工事業者の指定 | オーナー | オーナー | テナント |
| 工事業者への発注 | オーナー | テナント | テナント |
| 費用負担 | オーナー | テナント | テナント |
■対象工事
A工事の対象は建物の外装やエレベーターなどの共有部分で、建物の躯体がメインです。B工事は、空調設備や排気設備などの専有部分のうち、建物全体に影響を及ぼすものを指します。
対してC工事は、B工事と同様に専有部分ですが、建物全体に影響を及ぼさないインターネット配線工事や電話工事、内装工事などが含まれています。どの区分に該当するかに応じて、対象工事の範囲が大きく変わります。
区分によって、オーナーもしくはテナントどちらが費用を負担するかが異なるため、事前に対象工事を把握しておくことが大切です。なお、各工事のケーススタディについては、次章で詳しく解説します。
■工事業者の指定
A工事・B工事・C工事では、誰が工事業者を指定するのかが異なります。A工事とB工事は建物の躯体や全体に影響を及ぼすため、業者を指定するのはオーナーとなります。
C工事はテナント内の工事に限られるため、テナント側で業者を指定できます。A工事とB工事でオーナーが業者を指定するのは、建物の維持や管理への影響が大きいためです。
■工事業者への発注
オーナーとテナントのどちらが業者に発注するかは、工事区分で異なります。A工事は建物の躯体に関わるため、業者の指定と同様に発注もオーナーとなります。
B工事の業者を指定する権限はオーナー側にありますが、発注自体はテナント側でおこなう必要があります。C工事はテナント内の工事になるため、発注するのは業者の指定と同様にテナントがおこないます。
■費用負担
各区分工事で費用を負担するのは、業者に発注する権限を持つどちらかに属します。A工事はオーナーが業者に発注するため、費用もオーナーが負担します。対して、B工事とC工事はテナントが発注するため、費用もテナントが負担します。
B工事の場合、業者に発注するのはテナントですが、工事業者を指定するのはオーナーです。オーナーは費用負担がないため業者を指定する際に費用を考慮せず、通常よりも費用が高くなる場合もあります。
A工事・B工事・C工事のケーススタディ
ここからは建物に入居するテナントの移転前や改装工事を想定し、各工事区分の工事箇所の例をご紹介します。なお、基本的な改装工事はC工事に該当するため、C工事の例を先にご紹介します。
■C工事に該当する工事箇所例
C工事に該当するのは、専有部分のうち建物全体に影響しない次の箇所です。
- コンセントやブレーカー、照明の増設
- 躯体に影響しない専有部分での建具の設置
- 会社名や各部屋の案内表記の設置
- 壁や天井のクロス、床のタイルやカーペット、家具の取り付け など
ひとつの部屋を間仕切りし、通路や会議室などを作るパーテーション工事自体はC工事に該当します。ただし、工事自体はC工事でも、付随する空調工事や消火装置の工事といったB工事が同時に発生する場合があります。
たとえば、天井に近い高さの家具を設置したことで、天井にあるスプリンクラーの動作が阻害されるケースです。スプリンクラーの移動はオーナーの資産である建物に手を加えるため、B工事が必要になります。
■B工事に該当する工事箇所例
B工事は専有部分ではあるけれども建物全体に関わる部分の工事です。B工事に該当する工事箇所の例は、次のとおりです。
- 空調設備
- 防災設備
- 防水設備 など
テナント内でも給排水設備や空調設備などは、建物全体に影響を及ぼすため、B工事に該当します。
■A工事に該当する工事箇所例
A工事に該当する工事箇所の例は、次のとおりです。
- 建物の外装・外壁
- 共用トイレ
- エレベーター
- 給排水設備（共用部）
- 空調設備（共用部）
- 防災設備（共用部） など
A工事は、すべてテナント外の建物の資産価値を維持する箇所に限定されます。
B工事・C工事を業者に依頼する流れ
A工事の権限はすべてオーナー側にあるため、テナント側が何らかの形で関わるのはB工事とC工事です。
実際にテナントを改装する際には、基本的に次のような流れで業者に依頼します。
- レイアウトや内装のイメージを決める
- 付随する工事に応じてB工事とC工事に仕分け
- 各業者へ見積もりを依頼する
- スケジュールに収まるように各工事の工程を管理
- 問題なければ各業者へ発注
入居時の基本的な改装工事はテナント内でおこなわれるため、C工事に該当します。しかし、空調工事や消火装置の移動など、付随する工事によってはB工事に該当しオーナーが業者を指定します。
B工事の場合はオーナーが業者を指定するため、複数社での見積比較などができず価格が高くなる可能性が考えられます。そのため、B工事とC工事の確認作業は慎重におこなうことが大切です。
C工事の業者の指定や発注の権限は、すべてテナント側にあります。少しでも費用をおさえるためには、複数業者に見積もりを依頼すると効果的です。見積もり額を比較すれば、費用をおさえて工事できる業者を見つけられます。
また、テナントとして入居する際には、内装工事のほかに引越し作業も当然必要となります。もし依頼する業者がそれぞれ異なる場合、スケジュール作成から費用の支払い手続きまで一定の手間が必要となります。打ち合わせの頻度や相対する担当者など、依頼する業者の数に応じて増えるため、管理が行き届かず何らかのトラブルにもつながりかねません。
そのため、なるべくワンストップで依頼できる業者に依頼することをおすすめします。
B工事・C工事に着手する際の注意点
ここからは、B工事やC工事に着手する際の注意点を解説します。
■発注前に責任の所在を明確化する
入退去時におこなうB工事とC工事は、テナント・オーナーどちらに該当するかで責任の所在が異なります。責任の所在を巡って後々トラブルに発展する可能性もあるため、発注前にきちんと確認しておくことが大切です。
責任の所在を明確化するためには、工事区分表が役立ちます。工事区分表とは工事をおこなう際に、どちらが費用を負担し、責任を持つかを明確に示した表のことを指します。
事前に工事区分表を確認しておくと、認識のズレによるトラブル回避につながります。
■オーナーに工事内容の承諾を得る
C工事は業者の指定や発注、費用負担のすべての権限がテナント側にあります。ただし、工事内容や、工事に関する情報が共有されていないなど後々オーナーとトラブルになる可能性があります。
そのため、すべてC工事に該当する場合でも、事前にオーナーへ工事内容を伝え、承諾を得ておきましょう。一般的にC工事に該当する工事でも、B工事になるケースもあるので注意が必要です。
たとえば、契約書の中に「テナント内のパーテーション設置や内装すべてを、オーナーが指定する業者でおこなう」と記載があるケースもあるためです。
また、新築の建物でない限りは、すでに入居しているテナントがいるケースが多いです。工事には騒音や振動をともなうため、入居済みのテナントには迷惑をかける旨を伝えておいたほうが良いでしょう。
■各工事区分の費用を確認しておく
B工事とC工事の費用は、いずれもテナント側が負担します。しかし、B工事はオーナーが業者を指定するため、予算がオーバーしてしまう可能性が考えられます。
費用をおさえるためには、オーナーにB工事をC工事に変更できないか相談してみると良いでしょう。C工事に変更できれば、複数社に見積もりを依頼して費用をおさえられます。
A工事・B工事・C工事に関するよくある疑問
最後に、A工事・B工事・C工事に関するよくある疑問をご紹介します。
■B工事でオーナーから提示された見積もりが高い場合は？
B工事はオーナーが業者を指定するため、見積もり額を提示された際に想像以上に高額だったケースも考えられます。費用をおさえるためには、なるべくB工事が発生しないレイアウト設計にする方法もあります。
たとえば、上部の開口部が閉じられているタイプのパーテーションからオープンタイプに変更する方法です。オープンタイプは、間仕切りしてもテナント内がひとつの空間と判断されるため、B工事に該当する消防設備の設置が不要になります。
その他、費用をおさえるためにできる方法は、コンサルティング会社に仲介してもらうことです。工事に関する知識があるコンサルティング会社に依頼すれば、見積もり額が妥当かを判断できます。
さらに削減できる項目を指摘してもらい、必要に応じてオーナーと交渉する際に同席を依頼するのも良いでしょう。
■改装時のC工事における業者選定時のポイントは？
C工事で業者を選定する際には、複数社に見積もりを依頼して内容や費用などを比較することが大切です。オフィスデザインに力を入れている場合は、デザイン設計から施工までをワンストップでおこなえる業者を選ぶと良いでしょう。
見積もりはある程度予算を決めてから依頼すると、内装の材料や期間などを含めた比較がしやすくなります。見積書の内容は細部まできちんと確認し、理解できない項目があれば躊躇せずに質問しましょう。
■退去時はどうする？
建物から退去する際にはテナント側に原状回復義務があるため、入居前の状態に戻す必要があります。テナントに関わることなのですべてC工事になるわけではなく、B工事が含まれるケースもあるので注意が必要です。
原状回復義務があるB工事に該当する箇所は、次のとおりです。
- 天井設備
- スプリンクラー
- ビル側の天井内 など
ただし、居抜きで退去できる場合は原状回復工事が必要ありません。居抜きとは、設備や家具などが残った状態で退去できる方法です。工事が必要な場合と同様に、居抜きの場合もオーナーの許可が必要なので、事前に確認しておきましょう。
まとめ：改装工事をおこなう際には工事区分表の確認が必須
テナント入居時の改装工事は、C工事に該当するケースが多いです。しかし、工事内容によってはB工事が含まれるケースもあるため、きちんと工事区分表を確認しておくことが大切です。
C工事の場合、複数社に見積もりを依頼することで費用をおさえられます。また、入退去時の費用をおさえるためには、居抜き物件を探す方法もあります。居抜き物件は残された内装や家具をそのまま使用できるだけでなく、退去時の原状回復義務もないので、しっかり覚えておきましょう。
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