【2023年最新版】オフィスの市場規模や動向を徹底解説　注目はフレキシブルオフィス

コロナ禍によって、従業員のさまざまな働き方が認められるようになりました。これまでの働き方のように、オフィスへの出社が当たり前ではなくなった現在、新たなオフィス戦略を検討する企業も多いのではないでしょうか。

本記事では、オフィス市場の規模や今後の状況予想について説明しています。オフィス移転を検討する企業の担当者の方は、最後までお読みいただき参考にしてください。

オフィス市場は、コロナ禍の影響によって大きな推移をみせています。都市部を中心とした市場規模と推移について、注目しておきたいポイントをまとめました。

■主要都市で大型オフィスビルが増加

2020年、2021年は、東京・横浜・福岡といった主要都市で大型オフィスビルの増加がみられます。

東京では都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）において、2003年に次ぐ過去2番目の新規供給がありました。横浜・福岡では、それぞれ「みなとみらい地区」「天神地区」に1件の大型ビルが竣工されています。

■コロナ禍がオフィス市場に大きく影響を与えた

ここ数年のオフィス市場に大きく影響を与えたのは、コロナ禍であることは間違いありません。

リーマンショック・東日本大震災の影響で、2010年前後に空室率が大幅に増加しました。2019年まで徐々に回復していましたが、2020年・2021年と空室率が大きく増加しています。

緊急事態宣言によってテレワークやリモートワークの推進が進み、オフィスへの出社率が低下したことで、オフィス需要が減少したと考えられます。加えて、社会全体の不況がオフィス市場の悪化に影響を与えたのは否定できないでしょう。

■市況では改善傾向が見られる

2023年現在、コロナ禍は終息の兆しがみえてきました。オフィス市場でも空室率の上昇が徐々に弱まり、低下に転じた都市もでてきています。

東京・横浜・福岡で建設された大型オフィスビルに関しても、コロナ禍以前にテナントの誘致があらかじめ進んでいたり、後継テナントの誘致も順調であったりと、空室率はさほど悪いわけではありません。

しかしながら、コロナ禍を機に、テレワークやリモートワークなど、働き方改革が一気に進みました。シェアオフィスやレンタルオフィスなどの需要が増え、これまでとは違った形でオフィス需要の市場が動くことも大いに考えられます。

コロナ禍の影響によって、オフィスに求められる役割に変化がみられます。

■出社することが「当たり前」ではなくなった

コロナ禍以前では、オフィスに出社して働くのがごく一般的でした。しかし、コロナによる緊急事態宣言により出社できない状況となったことで、テレワークやリモートワークの導入が一気に進みます。

コロナ禍が落ち着いた現在では、テレワーク・リモートワークを撤廃する企業もみられます。ただ、「出社しなければ仕事はできない」「仕事をするならば出社して当然だ」といった考え方は社会全体で改められました。

現在では、リモートや在宅勤務の可否を就職の条件にする方や、出社を前提としない採用活動で人材を集める企業など、オフィスへの出社を絶対条件としないケースも増えています。

■リアルなコミュニケーションの場として重要視

一方で、テレワーク・リモートワークの導入によるコミュニケーション不足も問題視されています。

リモートワークは「通勤の負担が減る」「時間の制約が少ない」など、企業と従業員どちらにも大きなメリットが見込めます。しかし「メンバー同士の意思疎通がしにくい」「上司が業務の進捗を把握しにくい」などの業務に支障が出るケースもみられ、リアルコミュニケーションの必要性が再認識されているのも事実です。また、直接顔をあわせてコミュニケーションを取ることにより、企業への帰属意識の向上や離職率の低下が期待できます。

業務だけであればリモート環境だけでも問題なく遂行できる場合でも、実際にコミュニケーションを取る場所としてオフィスを活用する企業も増えてきました。

■オフィスの選び方が多様化

テレワークやリモートワークにより、従業員の働き方は多様化しました。それを受けて、出社を前提とする企業、ハイブリッドワークを推進する企業など、企業によって従業員の働き方や働く場所が多様化し続けています。

そのような中「企業のオフィスをどのような目的で使うか」に焦点を当てたオフィス選びが注目されています。最近では、単純に立地条件や物件の広さだけでオフィスを選ぶことは減り、利用目的に合ったものが選ばれる傾向です。

たとえば、在宅勤務をメインとした企業であれば、コミュニケーションを取るため最低限のオフィスがあれば問題ありません。シェアオフィスやレンタルオフィス、サテライトオフィスなど、さまざまな選択肢を活用する企業も増えています。

今後のオフィス市場は、どのような見通しとなっているのでしょうか。

■大きな好転は見られない可能性が高い

コロナ禍が落ち着いたことで経済状況の改善は見込めますが、テレワーク・リモートワークの影響で大きな変化がないと推測されます。

2022年には、空室率の上昇傾向が弱まりをみせています。しかし、テレワーク拡大によるオフィス縮小の動きは続くとみられ、重要の増加は緩やかになると考えられるでしょう。

今後都市圏では、大型オフィスの建設が続きます。需要の大幅な増加が見込めない状況と予想されることから、賃料の上昇はおさえられる可能性が高いです。また、今後はシェアオフィスやレンタルオフィスなどのフレキシブルオフィスがさらに増えると考えられ、大型オフィスの需要は見込めない可能性が高いことが推測できます。

■2025年前後にオフィス更新を迎える企業が多い

新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受け、2020年前後にはオフィス需要が減退しました。また、コロナ禍で広がった多様な働き方に対応するため、オフィス戦略を考え直す企業も増えています。

在宅勤務とオフィス勤務を組み合わせるなど、新しい働き方に対応できる環境を整えたオフィスも増加傾向です。

オフィスの定期借家契約は、4～5年となっているのが一般的です。つまり、2020年前後にオフィスを契約した企業は、2025年までに更新時期を迎えることになります。更新のタイミングを見計らって、今後のオフィス戦略を見越した移転を検討している企業も多いことが予測されます。

コロナ禍の影響により、オフィス市場は大きく変革しています。テレワークやリモートワークとオフィス出社を合わせた、ハイブリッド型の勤務態勢を選択する企業も多くみられるようになりました。

このような事情により、大型オフィスの需要は減少し、フレキシブルオフィスを活用する企業も増えると予想されます。自社の運用に合わせたオフィス戦略を立て、オフィスの更新時期にあわせて適切なオフィスへの移転を検討すると良いでしょう。